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新聞01

© Reuters. 陽光房託執平貨 投資者入得過嗎？ 陽光房地產基金（0435.HK）宣布向羅守輝收購位於大角咀櫻桃街的西九匯。通告提及陽光買入價較估值低11%，但陽光是次交易將導致派息不增反減。早前領展房地產基金（0823.HK）收購新加坡項目有機會令派息增加，陽光收購就顯得相形見絀。 陽光以7.5億元買入西九匯，而物業在2022年年底估值為8.5億元，故售價較估值低11.9%，看似是成功執平貨。羅守輝更提供租金保證，由成交日至2024年6月底止的保證期間的總租金為4,731萬元。 然而，西九匯的每月租金收入為283.5萬元，全年租金收入為3,402萬元。假設未來一年租金收入不變，陽光收購西九匯的租金回報率為4.5厘，而陽光現有物業的租金回報率4.4厘。由於融資成本顯著上升，難以達致派息增加（yield accretive）。 西九匯增值有難度 陽光能夠以比較深的折讓執平貨，必然是商場項目先天缺陷就係細。西九匯商場面積不足6萬平方呎，較陽光現時擁有的上水中心、新都城一期、光華廣場還要細，限局了拓展租戶的可能性。一般來說，餐廳租戶承受租金能力較高，但西九匯食肆僅得兩間，卻有大量補習社及畫室的租戶，明顯是遷就商場項目先天缺陷的削足就履安排。 理論上，陽光可以透過進行資產增值計算，以引入更多食肆，達致提升租金收入的目的。然而，在滙豐中心及中銀中心上班的打工一族，其實大把午膳選擇，例如奧海城，大角咀舊區內亦是食肆處處，所以透過引入食肆這個如意算盤未必打得響。所以陽光是次䐟入物業，投資者只能期望賺取來自補習社及畫室的租金收入。 出租率有機會惡化 更重要的是，投資者要有心理準備西九匯的出租率有機會惡化。現時出租率僅90%，而今年就有超過30%樓面續租。理論上可以加租，但原有租客能否承受得到加租則是另一個問題。何況，西九匯還有物業代理這類租客，這類租客已經大打開口牌要求減租，甚至不再續租。所以西九匯出租率有機會惡化。 總括而言，陽光收購西九匯不能為投資者立即帶來派息增加，所以陽光現階段不值得投資者買入。 作者：Steven Cheung 更多內容： 日本城風雨不改增派 長線收息必買？ 求穩可趁調整買包裝食品股王 夜經濟概念股百威亞太值博？ 相關收息股陽光房託是現時穩陣收息好選擇？防守股：一隻能同時為您帶來增長的香港REIT長線收息仍可買陽光房託？本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

新聞02

© Reuters. 華旺科技(605377.SH)：馬鞍山華旺首次獲得高新技術企業認定 格隆匯1月13日丨華旺科技(605377.SH)公佈，公司全資子公司馬鞍山華旺新材料科技有限公司(“馬鞍山華旺”)於近日收到安徽省科學技術廳、安徽省財政廳、國家税務總局安徽省税務局聯合頒發的《高新技術企業證書》，證書編號為GR202234000648，發證日期為2022年10月18日，有效期三年。 此次繫馬鞍山華旺首次獲得高新技術企業認定，根據《中華人民共和國企業所得税法》及國家高新技術企業的相關税收規定，馬鞍山華旺自本次獲得高新技術企業證書後連續三年內（即2022年度至2024年度），將享受國家關於高新技術企業的相關優惠政策，即按15%的税率繳納企業所得税。馬鞍山華旺此次通過高新技術企業認定，將對公司相關年度的經營發展產生一定積極影響。

新聞03

© Reuters. 力帆科技(601777.SH)：2022年度淨利預增170%左右 格隆匯1月18日丨力帆科技(601777.SH)公佈2022年年度業績預吿，公司預計2022年年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1.5億元，同比增加170%左右；預計2022年年度實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3000萬元。 本期業績預增的主要原因： 1.公司汽車業務逐步恢復，產銷量同比大幅增長；2.公司全面提升經營管理質量，管理費用減少，破產重整前形成的部分對外投資虧損減少；3.受美元對人民幣匯率升值影響，匯兑收益增加。

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